BGH-Urteil: Schönheitsreparaturen nicht notwendig für unrenoviert übernommene Wohnungen.

Oft gibt es beim Auszug Streit ums Renovieren zwischen Vermieter und Mieter. Wie auch in dem Fall, der jetzt dem BGH vorlag. Ein Mieter hatte vor dem Auszug seine Wohnung gestrichen, obwohl er die Wohnung von der Vormieterin unrenoviert übernommen hat.

Nichtsdestotrotz konnte der Mieter mit seinen malerischen Fähigkeiten nicht überzeugen: Decke und Wände waren für die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft noch zu „streifig“. Sie ließ für die Schönheitsreparaturen deshalb lieber einen Maler kommen und forderte vom Mieter daraufhin knapp 800 €.

Zu Unrecht, entschied der BGH.

Was umfasst eigentlich der Begriff „Schönheitsreparatur“?

Das Wort „Reparatur“ ist dabei sprachlich etwas irreführend, denn es handelt sich dabei lediglich um Renovierungsarbeiten, durch die Gebrauchsspuren, die während der Mietzeit entstanden sind, wieder beseitigt werden sollen.

Mithin umfassen Schönheitsreparaturen das Streichen der Decken und Wände, Heizkörper, sowie der Fenster und Türen von innen. Nach einem Urteil des BGH kann aber beispielsweise nicht der Außenanstrich von Türen und Fenstern verlangt werden. Grund dafür ist, dass die Belastung des Mieters nur hinsichtlich solcher Verpflichtungen gerechtfertigt ist, mit denen eine vom Mieter verursachte Abnutzung innerhalb der Wohnung beseitigt werden soll.

Viele Klauseln für Schönheitsreparaturen, die in Mietverträgen gewöhnlich sind, insbesondere Regeln, die eine turnusmäßige Renovierung von Räumen vorschreiben, wurden bereits für unwirksam erklärt (vgl. etwa VIII ZR 361/03, VIII ZR 378/03 ). Einen kleinen Überblick darüber, welche Klauseln für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht rechtens sind, finden Sie am Ende des Artikels.

Nun war für den aktuellen Fall vor allem eine BGH Entscheidung aus dem Jahr 2015 entscheidend:

Nach dem BGH-Urteil können auf Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind, keine Renovierungsverpflichtungen mehr per Mietvertrag abgewälzt werden.

Der Mieter aus dem aktuellen BGH-Urteil war daher der Ansicht, dass er von vornherein gar keine Renovierungsarbeiten hätte durchführen müssen. Anders als in dem Fall aus dem Jahr 2015 hatte der Mieter mit der Vormieterin allerdings in einem Übergabeprotokoll festgehalten, dass er Renovierungsarbeiten übernimmt und im Gegenzug dazu den Teppichboden der Vormieterin erhält.

Der BGH urteilte nun am 22.08.2018, dass eine solche Vereinbarung keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag habe. Damit steht jetzt fest: Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel wird nicht durch Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter gegenüber dem Vermieter wirksam. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter begünstigen den Vermieter daher grundsätzlich nicht.

Sie können uns gerne Ihren Mietvertrag zur Prüfung einreichen. Sollten wir feststellen, dass die Miethöhe überzogen und die Mietklauseln unwirksam sind, werden wir uns mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen.

Falls Sie diesbezüglich Fragen haben, kontaktieren Sie uns gerne telefonisch unter 069 – 97 69 80 83 oder ganz bequem per Kontaktformular.

 

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind unwirksam?

Es gibt zahlreiche Klauseln in Mietverträgen, die unwirksam sind. Deshalb sollen die folgenden Beispiele aus der BGH-Rechtsprechung lediglich einen groben Überblick verschaffen. Falls Sie bezüglich der Wirksamkeit einer Klausel in Ihrem Mietvertrag unsicher sein sollten, empfiehlt es sich in vielen Fällen, diese überprüfen zu lassen.

  1. Schönheitsreparaturen sind keine Reparaturen im eigentlichen Sinne

Der Vermieter darf von dem Mieter nicht zu viel verlangen. Weder kann die Erneuerung des Teppichbodens verlangt werden, noch das Schleifen des Parketts oder das Anstreichen im Außenbereich der Wohnung, wozu auch der Balkon gehört. Auch gehen Klauseln zu weit, die das Streichen von Fenstern und Türen verlangen.

  1. Farbwahlklauseln

Der Vermieter hat lediglich Anspruch auf eine Rückgabe der Wohnung in einem wiedervermietbaren Zustand. Deshalb kann er eine farblich neutrale, dem allgemeinen Farbgeschmack entsprechende Renovierung verlangen. Bestimmte Farbvorgaben sind aber in jedem Fall unzulässig: Allein, wenn im Mietvertrag etwas vom „Weißen der Wohnung“ steht, ist die Klausel unwirksam. Denn das beinhaltet die Aussage, dass ausschließlich weiße Farbe verwendet werden darf.

  1. Handwerkerklauseln

In Klauseln kann ebenfalls vorkommen, dass entsprechende Schönheitsreparaturen nur von Profis durchgeführt werden dürfen. Das ist aber unzulässig, da Mieter gerade selbst entscheiden sollen, ob sie die Renovierung selbst vornehmen oder die Aufgabe lieber einem Handwerker übertragen.

  1. Starre Fristen für Renovierungen

Ebenfalls unzulässig sind starre Fristen, die vorschreiben in welchem zeitlichen Abstand der Mieter die Wohnung zu renovieren hat. Vorranging kommt es dafür nämlich auf den Zustand der Wohnung an. Worte wie „mindestens“, „regelmäßig“ oder „spätestens“ machen die Klausel unwirksam. Allerdings bedeutet das nun nicht, dass Mieter die Wohnung überhaupt nicht renovieren müssen. Es kommt dabei stark auf die Formulierung an: Denn wenn die die Fristen im Mietvertrag nur als Richtwert formuliert sind und auch eine Alternative zulassen, ist die Klausel gültig. Etwaige zulässige Formulierungen wären hier etwa „Im Allgemeinen“ oder „In der Regel“.

  1. Quotenabgeltungsklausel

Mit der Quotenabgeltungsklausel wird geregelt, dass der Mieter dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten hat, wenn er vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung auszieht.

Jedoch benachteiligen diese Klauseln den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam. Denn anderenfalls werde dem Mieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kosten ermöglicht.

  1. Endrenovierungsklausel

Klauseln nach denen der Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren muss, sind unwirksam. Jedenfalls dann, wenn sie nicht den Zeitpunkt der letzten Renovierung und den Zustand der Wohnung bei Auszug berücksichtigen. Ansonsten bestehe die Gefahr, dass Mieter, wenn sie beispielsweise schon nach einem Jahr wieder ausziehen, renovieren müssten.

 

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