BGH-Urteil: Die Mietkaution muss immer verzinst werden? – Es kommt darauf an.

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Die Mietkaution ist wohl einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Daher zunächst das Wichtigste rund um die Kaution in einem kurzen Überblick.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution ist zu Beginn der Mietzeit fällig und darf drei Netto-Kaltmieten nicht übersteigen. Die Kaution muss auch nicht auf einen Schlag gezahlt werden, sondern kann in drei Raten aufgeteilt werden.

Wenn Ihr Vermieter zu viel verlangt hat, haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel bezahlten Kaution. Übrigens: Das gilt selbst dann, wenn Sie nur aus dem Grund eine höhere Kaution gezahlt haben, um die neue Mietwohnung zu bekommen!

Kann der Vermieter die Kaution noch nachträglich einfordern?

Jein. Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Einzahlung der Kaution unterliegt der normalen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt mit Anfang des Folgejahres in dem der Umzug stattgefunden hat. Wenn der Vermieter innerhalb dieser drei Jahre keine Kaution verlangt, verjährt der Anspruch und eine Kaution kann für das Mietverhältnis nicht mehr eingefordert werden.

Wie lange darf ein Vermieter die Kaution zurückhalten?

Wie lange dem Vermieter eine „angemessene Überlegungsfrist“ zur Prüfung, ob er noch Forderungen gegen den Mieter hat oder ob Schäden an der Wohnung bestehen, eingeräumt wird, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Der Zeitraum bemisst sich zwischen zwei bis sechs Monaten, manchmal sogar noch länger.

Wenn also ein Zeitraum von etwa sechs Monaten verstrichen ist und der Mieter hinsichtlich seiner Pflichten beim Wohnungsauszug alles Notwendige getan hat, so hat der Mieter auch ein Recht auf Rückzahlung der Kaution.

Noch ein kleiner Rat: Die Kaution sollte immer sicher angelegt sein.

In einem Fall, der vor dem Amtsgericht Berlin-Tempelhof (Az.: 17 C 96/13) landete, wurde die Kaution nicht wie üblich auf einem Zinskonto angelegt, sondern in offene Anteile eines Immobilienfonds investiert. Der Mieter war damit einverstanden. Blöderweise musste der Fonds dann wegen finanzieller Schwierigkeiten geschlossen werden und das Guthaben sank auf etwa 713 Euro. Der Vermieter verlangte daraufhin vom Mieter die Kaution wieder „aufzufüllen“. Und das, laut dem Amtsgericht Berlin-Tempelhof, zu Recht.

Und zu guter Letzt: Muss die Kaution verzinst werden?

Die Mietkaution muss der Vermieter getrennt von seinen anderen Konten anlegen und das mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Der Deutsche Mieterbund verweist auf ein Urteil des BGH vom 21.08.2018 (Aktenzeichen: VIII ZR 92/17) und erklärt: Wenn in einem Mietvertrag geregelt ist, dass die Kaution nicht zu verzinsen ist, ist die Klausel unwirksam.

Eine Ausnahme besteht aber dann, wenn der Vertrag vor dem Jahr 1983 abgeschlossen wurde. Denn vor 1983 durfte eine unverzinste Mietkaution noch vereinbart werden. Wenn in älteren Verträgen aber nichts geregelt ist, muss die Kaution nach Meinung des Mieterbundes trotzdem verzinst werden.

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