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Deutsche Großstädte leiden seit Jahren unter Wohnungsknappheit und teilweise rasant steigenden Mieten. Auch in Berlin wurde der Mietmarkt durch den Zuzug von fast einer halbe Million Menschen seit 2008 vor große Herausforderungen gestellt.
SPD, Grüne und Linke wagen nun einen radikalen Schritt: Der Berliner Senat hat formal den Gesetzentwurf zum Mietendeckel mit der umstrittenen „Wucherpreis“-Klausel beschlossen. Bis Anfang 2020 soll das Gesetz vom Abgeordnetenhaus verabschiedet werden und rückwirkend ab 18. Juni 2019 gelten.
Die wichtigsten Regelungen im Überblick:
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Die Mieten für etwa 1,5 Millionen Wohnungen werden fünf Jahre lang eingefroren.
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Es werden Mietobergrenzen eingeführt, die sich nach Baujahr und Ausstattung der Wohnung richten und sich am Mietenspiegel 2013 orientieren. Diese dürfen bei Neuvermietungen nicht überschritten werden.
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Bei Modernisierungsmaßnahmen für mehr Barrierefreiheit oder Klimaschutz sollen Vermieter maximal einen Euro je Quadratmeter auf die Höchstmiete aufschlagen können. Auch bei besonders hochwertiger Ausstattung darf der Vermieter ein Euro je Quadratmeter mehr verlangen.
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Bestandsmieten dürfen nicht mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen liegen, andernfalls gelten sie als „Wuchermieten“. Bestandsmieten dürfen die Obergrenzen also um nicht mehr als 20 Prozent überschreiten. Es sollen aber Zu- oder Abschläge auf Basis der Lage möglich sein. Die gesamte Senkungsregelung soll erst neun Monate nach dem Mietendeckel gelten.
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Ab 2022 dürfen Vermieter zum Inflationsausgleich die Miete um jährlich 1,3 Prozent erhöhen, wenn die Obergrenzen dadurch nicht überschritten werden.
Welche Auswirkungen wird der Mietpreisdeckel mit sich bringen?
1. Der Mietwohnungsmarkt wird kleiner
Wenn eine Mietwohnung wieder frei wird, wird man sich als Vermieter nun überlegen müssen, ob es sich überhaupt lohnt die Wohnung weiterhin zu vermieten. Eigentümer werden ihre Wohnungen möglicherweise lieber verkaufen oder die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und dann selbst nutzen. Es werden also höchstwahrscheinlich noch mehr Mieter, die eigentlich von dem Mietendeckel profitieren sollen, leer ausgehen.
2. Kleineigentümer werden benachteiligt
Wer teuer gekauft und hohe Mieteinnahmen einkalkuliert hat, könnte sich nun, wenn plötzlich die Mieten gesenkt werden müssen, mit finanziellen Problemen konfrontiert sehen. Viele Eigentümer in Berlin sind Privatpersonen, die auch von den Mieteinkünften leben. Sie haben in Wohnimmobilien investiert, um für das Alter vorzusorgen. Sie haben sich auf die Mieteinnahmen verlassen und müssen nun mit erheblichen Einbußen rechnen.
Bedauerlicherweise steigen in den letzten Jahren jedoch die mit Immobilien zusammenhängenden Kosten stark an. Hierzu gehören auch Kosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind.
Zudem sind vermietete Wohnungen üblicherweise über Bankkredite finanziert. Wenn sich die Einnahmen aus den Mieten verringern, können Eigentümer möglicherweise ihre Kredite nicht mehr bedienen.
3. Besserverdiener in angesagten Stadtteilen werden bevorzugt.
Die Lage einer Wohnung wird bei der Obergrenze nicht ausreichend berücksichtigt. Denn selbst für eine hochwertig sanierte und modernisierte Altbauwohnung in einem angesagten Stadtteil soll eine Mietobergrenze von 7,45 Euro je Quadratmeter gelten. Nur geringe Aufschläge sind möglich. Mieter in weniger bevorzugten Bezirken profitieren hingegen kaum von dem Mietendeckel.
Auch werden sich Vermieter am Ende einer Wohnungsbesichtigung für den solventesten Bewerber mit den geringsten Risiken entscheiden, also einkommensstarke Haushalte ohne Kinder. Und diese bekommen die Wohnung dann zum gedeckelten Mietpreis. Familien hingegen werden es noch schwerer haben, eine Wohnung zu finden.
4. Private Eigentümer werden ihre Immobilien nicht mehr pflegen können.
Die geringeren Einnahmen stehen Ausgaben für Sanierungen gegenüber. Durch die Deckelung werden Vermieter kaum noch Anreize haben, in die Instandsetzung zu investieren und nur noch die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Dies vor allem in Anbetracht der stark steigenden Preise.
Wenn der Vermieter kaum noch Möglichkeiten mehr hat, die Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen, wird die Bereitschaft geringer sein, Wohnungen tatsächlich zu modernisieren. Mittel- und langfristig hätte dies zur Folge, dass der Wohnungsbestand in Berlin verkommen würde. Sanierungen verhindern nicht nur den Verfall von Wohnungen, sondern dienen auch energetischen Modernisierungen.
Zwar dürfen Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, dies allerdings nur in Höhe von einem Euro je Quadratmeter und Monat.
5. Der Neubau wird zurückgehen.
Neubauten sind aktuell noch vom Mietendeckel ausgenommen. Doch viele Investoren werden sich die Frage stellen, wann der nächste Mietendeckel – auch für Neubauten – kommen wird. Die zunehmende Verunsicherung am Markt könnten auch dazu führen, dass Kapital- und Beleihungskosten in die Höhe schießen. Folglich könnten die Kosten für einen Wohnungsneubau noch weiter steigen.
Meinung:
Bedauerlicherweise wird nicht nur das NICHT erreicht, was die linke Regierungskoalition erreichen möchte, nämlich eine stabile Entwicklung bzw. ein langsamerer Anstieg der Mieten vor allem auch für Menschen, die nicht so viel Miete bezahlen können; sondern genau das GEGENTEIL.
Will man, dass Preise langsamer steigen oder sogar stabil bleiben, dann gibt es nur einen Weg:
MAN MUSS MEHR WOHUNGEN BAUEN! Also mehr Angebot schaffen.
Dafür muss man beispielsweise Genehmigungen schneller erteilen, da gibt es auch in Berlin noch Potential.
Nur zur Erinnerung: viele Eigentümer in Berlin sind Privatpersonen. Gegen diese wird hier auch vorgegangen
Die Krönung aber ist: Mietwucher ist ein Straftatbestand. Wenn also eine ältere Dame, die eine Wohnung vermietet hier versehentlich nicht genau aufpasst, dann begeht sie eine Straftat. So kann man Immobilienbesitzer kriminalisieren.
Zur geplanten Rückwirkung der Maßnahmen: Rückwirkungen sind mir schon lange ein Dorn im Auge. In einer Demokratie muss man mit gesetzlichen Änderungen leben, so sinnlos und falsch sie auch sein mögen. Es hat ja jeder das Recht und die Möglichkeit, demokratisch dagegen vorzugehen. Eine Rückwirkung hingegen ist meist wirtschaftlich sinnlos und sendet ein fatales Signal an Bürger und Investoren hinsichtlich der Verlässlichkeit geltenden Rechts… Bedauerlicherweise macht ein Großteil der deutschen Richterschaft diese Unsitte (in einem gewissen Rahmen) mit.
Liebe Politiker,
wenn Ihr was ändern wollt, dann sagt ab wann und alle Beteiligten können sich darauf einstellen, wenn ihr eine Rückwirkung versucht, wird das nicht nur juristisch IMMER (zu Recht) angegriffen, sondern Ihr verändert hinterher Parameter, die zum Zeitpunkt der Entscheidung des Bürgers noch anders waren und auf deren Grundlage Menschen Vermögensverfügungen vorgenommen haben. Das ist unverschämt, unfair und schadet dauerhaft den Investitionsstandort Deutschland!
Glauben Sie wirklich, Sie können so das Vertrauen der Bürger wiedergewinnen?
Weiterhin ist es übrigens nicht hilfreich, wenn die SPD eine „Bodenzuwachssteuer“ und einen Bundesweiten Mietendeckel fordert und Grüne gar über Enteignungen nachdenken wollen.
Glaubt denn irgendjemand, dass die für den Wohnungsbau dringend benötigten Investoren investieren mit dem Risiko später enteignet zu werden?
Das Konzept des Berliner Senats ist eine Strategie für WENIGER WOHNUNGEN. Ein Konzept für MEHR WOHNUNGEN sollte beinhalten: Investitionsvorteile für Investoren, Förderung von Grundstückskäufen, Freigabe von Bauland, Genehmigungsgeschwindigkeit erhöhen u.a.
Als die Mauer vor 30 Jahre fiel, war quasi der gesamte Immobilienbestand der DDR sanierungsbedürftig. Die linke Regierung in Berlin scheint ihren eigenen Weg zum Feiern dieses Jubiläums gefunden zu haben. Nur damals schütze eine Mauer die Westberliner Immobilienmarkt.
Die wurde 1989 – Gott sei Dank – friedlich eingerissen.